16.06.2024

В больших городах набирает популярность схема альтернативной аренды. В 2023 году почти треть москвичей, снимающих жилье, делает это, одновременно сдавая собственные квартиры. Причем за последние годы число таких сделок, по наблюдениям специалистов, увеличилось примерно на 10 процентов. Ради чего россияне расстаются с родными квартирами и переезжают в съемное жилье — разбиралась «Лента.ру».

Типичный случай на рынке аренды жилья. Мужчина сдает в Мытищах двухкомнатную квартиру за 35 тысяч рублей и одновременно арендует в Москве рядом с работой однокомнатную квартиру примерно за 45 тысяч рублей. Он руководитель подразделения в крупной коммерческой структуре, своей работой он дорожит, а потому вынужден жить в столице. Другая похожая ситуация. Женщина сдает квартиру в Москве и снимает жилье в Санкт-Петербурге, чтобы не потерять хороший заработок. Офис «Газпрома», где она занимает высокую должность, переехал в Северную столицу, и руководство поставило ее перед выбором: либо увольнение, либо переезд.

Сделки, при которых человек сдает собственное жилье и снимает чужое, риелторы называют «двойной» или «альтернативной» арендой. Сегодня это очень распространенное явление, отмечают эксперты. «По моим наблюдениям, сейчас каждая третья сделка на рынке аренды столичного жилья так или иначе связана с этим механизмом, — рассказывает член Российской гильдии риэлторов Татьяна Мамонтова. — Но на самом деле география регулятора намного шире, и шлейф от московских денег тянется далеко за пределы МКАД».

Фото: Maksim Konstantinov / Globallookpress.com

«Люди, которые сдавали свою квартиру и снимали другую, потому что им не нравился район или соседи, или они хотели жить ближе к работе, школе или выросшим детям, встречались и раньше, но это было редко, — поддерживает Инна Патрушина, частный риелтор из Санкт-Петербурга. — А вот начиная с пандемии у меня появилась отдельная группа клиентов, кто сознательно сдал свою и переехал в чужую квартиру, чтобы получить дополнительный доход».

По данным компании «Инком-Недвижимость», 27 процентов арендодателей в старых границах Москвы являются одновременно нанимателями столичного или подмосковного жилья. В 2021 году к двойной аренде прибегали 20 процентов всех нанимателей столичных квартир, в 2022-м — 17 процентов

«Развитию альтернативной аренды сейчас способствует множество факторов, — говорит Татьяна Мамонтова. — Среди них: снижение доходов россиян, состояние их здоровья, невозможность самореализации на местах, сокращение площадей промышленного назначения, смещение реального сектора экономики от центра к периферии, развитие IT технологий и многое другое».

В частности, в период турбулентности экономически активное население пытается закрепиться в столице, поясняет эксперт. А коренные москвичи, не нашедшие себе применения или не имеющие возможности обслуживать свою недвижимость, вымываются из центра на окраины города или в провинцию. Двойная аренда для них как спасательный круг — помогает выжить в тяжелые времена.

Кто и что сдает и снимает сейчас на рынке альтернативной аренды? По наблюдениям риелторов, круг квартиросъемщиков в этом сегменте широк: это и слабозащищенные слои населения, и амбициозная молодежь. Но в основном инициаторами альтернативных цепочек выступают люди в возрасте за сорок, у которых имеются активы в престижных локациях.

«Для многих коренных москвичей очень важен их столичный статус с целым набором преференций и льгот, расставаться с которым они не готовы ни при каких обстоятельствах, — продолжает Татьяна Мамонтова. — Зато у них есть уникальная возможность высвободить часть оборотных средств из неприкосновенного актива, чтобы решить насущные проблемы».

Жилье, которое выставляется сейчас на рынок двойной аренды, тоже очень разное: от огромных апартаментов площадью в 200 квадратных метров до малюсеньких клетушек. Причем, по данным «Инком-Недвижимости», доля арендаторов, переезжающих из дорогих квартир в более доступные, составляет около 30 процентов. Еще 20 процентов сдают квартиры, чтобы арендовать дачи, а 15 процентов объединяются с родственниками и снимают одну квартиру на всех, сдавая собственные.

Двойная аренда привела к переизбытку предложений трехкомнатных и дефициту самых ликвидных однокомнатных квартир рядом с метро. Сдать большую квартиру на длительный срок с каждым годом становится все сложнее

Татьяна Мамонтовачлен гильдии риелторов России

Фото: Alexander Legky / Globallookpress.com

Выгоднее ипотеки

Сегодня есть несколько схем двойной аренды. Один из распространенных вариантов — сдать дорогое и просторное жилье, чтобы снять квартиру подешевле и поменьше, получив таким образом дополнительные средства. «Одна клиентка, например, сдает на Маяковской эксклюзивную двухкомнатную квартиру с собственной верандой за 150 тысяч рублей в месяц, — рассказывает Татьяна Мамонтова. — На эти деньги они с мужем живут в загородном доме. Из этих же средств снимают сыну малогабаритную однокомнатную квартиру в Москве рядом с институтом за 35 тысяч рублей в месяц».

Другая история. Отдыхая летом в Абхазии, риелтор познакомилась в маршрутном такси с женщиной. Та оказалась москвичкой. Свое жилье в столице она сдает и за счет этих средств арендует двухкомнатную квартиру в Сухуми.

А порой сдача большой квартиры позволяет людям получить средства для выплаты кредитов. «Не так давно я помогала снять жилье одному мужчине, — вспоминает Инна Патрушина. — Он получил по наследству двухкомнатную квартиру в престижном Петроградском районе Петербурга. Квартира 45-47 квадратных метров, комнаты изолированные, простая бытовая техника. Жить в этом доме он не захотел. Сдал его за 42 тысячи рублей и переехал в студию в Мурино, которую арендовал за 20 тысяч рублей. Разницу в деньгах пустил на погашение ипотеки. «Мне нужны были деньги — я их нашел», — сказал он мне».

Схема двойной аренды, по мнению специалистов, действительно, может оказаться неплохим подспорьем в жизни. «Допустим, у вас есть однокомнатная квартира 33 квадратных метра в центре Москвы, — приводит расчет Татьяна Мамонтова. — Вы сдаете ее за 60 тысяч рублей в месяц чистыми, то есть за вычетом оплаты всех коммунальных платежей. Аналогичный по площади объект на окраине города будет стоить примерно 30-35 тысяч рублей. Итого получаем 25 тысяч рублей дохода. Уверена, для людей пожилого возраста эта сумма может стать хорошей прибавкой к пенсии».

Также альтернативная аренда зачастую оказывается выгоднее, чем ипотека.

Предположим, вы покупаете однокомнатную квартиру стоимостью 11,4 миллиона рублей. По условиям кредита первоначальный взнос составляет 20 процентов или 2,28 миллиона рублей, сумма кредита — 8,3 миллиона рублей, ставка — 14,7 процента, а срок погашения — 30 лет. Таким образом, в месяц ипотека обойдется в 103 625 рублей, в год — 1 243 500 рублей. Снять аналогичную однокомнатную комнатную квартиру сейчас можно за 40 тысяч рублей в месяц. В год арендатор выплатит за нее всего 480 тысяч рублей

Оксана Поляковазаместитель директора Управления аренды квартир «Инком-Недвижимость»

Сэкономленные средства можно откладывать на собственную квартиру или на первый взнос по ипотеке, если все-таки решите покупать, добавляет эксперт.

Фото: Игорь Иванко / Коммерсантъ

Упростить жизнь

Впрочем, решение финансовых проблем — не единственная причина, по которой россияне выбирают двойную аренду. Нередко эта схема помогает улучшить жилищные условия или упростить быт.

«В практике нашего агентства был случай, — рассказывает заместитель директора Управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Семья: муж, жена и ребенок жили в однокомнатной квартире недалеко от станции метро «Юго-Западная». Одновременно супруги строили дом для постоянного проживания в Подмосковье. Семья ждала пополнения и оказалось, что будет двойня. Впятером жить в «однушке» — неподходящий вариант, но продавать старую и покупать новую квартиру они не собирались. С одной стороны, все деньги уходили на стройку, с другой они планировали оставить «однушку» старшему сыну».

Выход из ситуации был найден следующий: супруги сдали свое жилье и арендовали по соседству трехкомнатную квартиру. На аренду они тратили только разницу в стоимости «однушки» и «трешки». В съемной квартире семья жила недолго — достроив дом, переехали и сейчас живут в нем. Старший сын планирует поступить в МИРЭА. Вернуться в свою «однушку» и ходить на учебу пешком — оптимальный для него вариант.

Клиентка Инны Патрушиной сменила квартиру, чтобы жить ближе к работе. Женщина владеет комнатой площадью 12 квадратных метров в четырехкомнатной квартире, в дореволюционном доме в центре города. А работает в одном из спальных районов. Добираться до работы приходилось долго, к тому же женщине не нравились ни ее соседи по комнате, ни сама квартира, давным-давно не видавшая ремонта.

Инна подобрала жилье в том же районе, где офис. Дом — хрущевская пятиэтажка, но квартира чистая, с новым ремонтом. Комната 19 квадратных метров, раньше в ней жила дочь хозяев квартиры, которая вышла замуж. За новое жилье женщина платит чуть больше, чем получает от сдачи собственной комнаты, но в целом она довольна — до работы пять минут пешком.

Татьяна Мамонтова рассказывает, что одного из ее доверителей перевели на работе на удаленку. Семья собрала семейный совет и решила: чем сидеть весь день в четырех стенах в Москве в районе Перово, лучше перебраться жить за город. Они сдали свою трехкомнатную квартиру за 60 тысяч рублей и арендовали сопоставимый по стоимости коттедж под Истрой по Новорижскому шоссе.

Но бывает так, что люди меняют жилье, чтобы убежать от травмирующих воспоминаний.

Года полтора назад я искала квартиру одному бизнесмену в Санкт-Петербурге, который незадолго до этого расстался с женой. Когда супруги состояли в браке, у них была трехкомнатная квартира в центре, на Садовой улице: с отличным ремонтом, камином, видовая. Но после развода мужчина не смог там оставаться. Я предложила квартиру продать, но он отказался — в нее было вложено столько денег, столько души! Тогда было принято решение эту жилплощадь сдать, а вместо нее снять другую

Инна Патрушиначастный риелтор

Новая квартира нашлась по соседству, на Литейном проспекте. Двухкомнатная, с хорошей отделкой и полным набором бытовой техники. В месяц она обходится предпринимателю в 60 тысяч рублей. А собственное жилье он сдал за 70 тысяч рублей паре молодых программистов — парню и девушке. «Недавно я разговаривала с ним, — добавляет Инна. — Он сказал, что прижился на новом месте, а такая двойная аренда очень его устраивает».

Фото: Кирилл Пономарев / Globallookpress.com

Подложить соломки

Любая аренда жилья — дело не простое, альтернативная аренда сложна вдвойне, отмечают эксперты.

Один из главных рисков: сдав свое жилье, человек может остаться на улице, если вдруг хозяин квартиры, которую он снимает, внезапно поднимет цену или попросит освободить жилплощадь. Добавляет тревог и то, что далеко не все арендаторы трепетно относятся к чужому жилью и может так выйти, что после жильцов собственнику квартиры придется делать полноценный ремонт

«Кроме того, сложности могут возникнуть с имуществом альтернативного арендатора, — добавляет Оксана Полякова. — Поэтому ему нужно четко рассчитать, что он оставляет квартирантам, а что забирает с собой, чтобы впоследствии не возникали разногласия и трения».

Чтобы избежать неприятностей, Татьяна Мамонтова советует владельцам при подписании договора найма жилого помещения всегда взимать страховой депозит — как подушку безопасности на случай порчи имущества, внезапного съезда квартирантов и досрочного расторжения договора. Инна Патрушина рекомендует двойным арендаторам на собственную квартиру оформлять страховку, а при заселении в съемное жилье — акт приемки-передачи, чтобы хозяева не обвинили их потом в протечках или пятнах на обоях, возникших задолго до них.

А вот по поводу того, в какой последовательности проводить сделку альтернативной аренды, мнения экспертов разделились. Татьяна Мамонтова считает, что необходимо сначала найти нанимателей на свое жилье, заручиться их финансовой поддержкой, зафиксировав достигнутые договоренности в авансовом соглашении или договоре задатка, и только после этого арендовать чужое.

Специалисты «Инком-Недвижимости», наоборот, уверены, что сначала стоит найти квартиру, заселится в нее, а потом показывать освободившуюся жилплощадь потенциальным арендаторам. Если же для найма недостаточно средств, можно сначала сдать свое жилье, оговорив сроки заселения, и параллельно искать, куда переехать.

Станет ли тренд на двойную аренду массовым? «В ближайшее время мы не прогнозируем значительного увеличения числа таких сделок — их объем уже достаточно велик, но массовый характер это явление никогда не имело» — утверждает Оксана Полякова.

Другие специалисты, напротив, считают этот формат аренды достаточно перспективным. «Рост ключевой ставки, подорожание ипотеки, снижение платежеспособности населения, удаленный формат работы — те экономические предпосылки, благодаря которым число альтернативных сделок по аренде жилья в ближайшее время будет увеличиваться», — замечает Татьяна Мамонтова. А Инна Патрушина рассказывает, что как раз недавно она помогла молодой девушке сдать квартиру в Петербурге, чтобы снять в Подмосковье. Девушка получила работу ближе к столице, и альтернативная аренда оказалась лучшим способом решить проблему с жильем.

Фото: Komsomolskaya Pravda / Globallookpress.com

Алина, 45 лет, продюсер:

— Я практикую альтернативную аренду с 2005 года, то есть уже восемнадцать лет. До этого мы с мужем жили в моей однокомнатной квартире на ВДНХ. В 2005 году родился сын, и я решила, что мне нужна няня с проживанием, чтобы я смогла выйти на работу. В однокомнатной квартире поселить няню было невозможно. И я сняла у подруги четырехкомнатную квартиру на проспекте Мира. А свою однушку сдала — тоже подруге. Это были две совершенно дружеские сделки и ни о какой рыночных ценах на аренду речи не шло. Не исключено даже, что за четырехкомнатную квартиру я платила чуть меньше, чем получала за свою «однушку».

Рынок начался через год, когда четырехкомнатную квартиру решили продать. К этому времени мы уже привыкли к хоромам, нам понравилось жить в центре, у нас появились друзья с детьми. Поэтому следующую квартиру я нашла в этом же районе. Это была трехкомнатная квартира за 1000 долларов в месяц, цены тогда фиксировались в валюте. А свою «однушку», которая к тому моменту тоже освободилась, сдала примерно за 500 долларов. В 2012 году, когда мы из съемной квартиры съезжали, аренда уже считалась в рублях, и я точно помню, что сдавала жилье я за 27 тысяч рублей, а за съем платила около 50 тысяч рублей. То есть все эти годы доход от моей квартиры покрывал примерно половину аренды.

В «трешке» на проспекте Мира мы прожили шесть лет и чувствовали себя в ней, как дома. Сын ходил в хороший детский сад, мы купили мебель, поставили в детской шведскую стенку. И тогда я поняла, что такой формат жизни мне подходит. И по деньгам — зарплата позволяла, и по уровню свободы — например, я могла выбрать для сына школу в любом районе и поселиться ближе к ней

С тех пор мы переезжали дважды. В 2012 году — на Белорусскую, где сын пошел в первый класс. И в 2018-м — на Таганку, когда он поступил в гимназию.

На Белорусской мне удалось найти только двухкомнатную квартиру — там сдавалось мало жилья, часто — в плохом состоянии. Зато наш дом был в пяти минутах от школы, и сын ходил на занятия пешком. В «двушке» мы жили сначала втроем: я, сын и няня (с мужем я к тому времени развелась), но через год взяли к себе мою маму, у которой случился инсульт и за которой нужен был уход. На Таганке опять сняли «трешку» — в доме с просторными комнатами, вместительным лифтом и пандусом, чтобы было легче управляться с инвалидной коляской.

Стоимость обеих аренд была средней по рынку: «двушку» я снимала за 48 тысяч рублей в месяц, «трешка» обошлась на 4 тысячи дороже. Цена аренды моей собственной квартиры на протяжении этих лет тоже потихоньку росла и на сегодняшний день составила до 32 тысяч рублей. Кроме того, я стала сдавать квартиру мамы — тоже однокомнатную, на Войковской. Доход с двух квартир до сих пор окупает расход на «трешку» и даже чуть-чуть превышает его — на 10 тысяч рублей.

Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»

Все эти годы я сдаю и снимаю квартиры сама — без помощи риелторов. Квартирантов и собственников ищу в соцсетях, в тематических группах. Даже когда у меня внезапно съезжали жильцы, мне все равно удавалось пересдать квартиру за пару дней. Надо просто отложить все дела, повесить везде рекламу и четко и честно ответить на все вопросы, что и как в квартире. И арендатор находится.

Случались, конечно, и неадекватные жильцы. Расскажу об одном. Он был ивент-менеджер и заехал в квартиру с котом. Мы договорились, что если кот что-то испортит, он компенсирует. При этом по доброте душевной я не взяла залога. И пропустила момент, когда он съезжал с квартиры — не пришла принять жилье. Позже, когда я вошла в квартиру — ахнула. Кругом была грязь, мебель подрана, в шкафу валялся женский лифчик… Это была мне наука — теперь я всегда беру депозит и побаиваюсь квартирантов с животными.

Хозяева квартир, которые снимаю я, тоже предъявляют ко мне каждый свои требования. На Белорусской, например, была очень прижимистая хозяйка. Ремонт и техника в квартире были старыми, и мы кое-что улучшали своими силами — сделали встроенный шкаф, поменяли смесители, купили стиральную машину и холодильник взамен сломавшихся. А хозяйка потом долго и неохотно вычитала нам эти траты из квартплаты. На Таганке владелец против того, чтобы сверлили стены. И я не могу повесить ни одной фотографии, а я любитель вешать на стены фото в рамочках.

Конечно, у меня не раз мелькала мысль — не взять ли ипотеку? Я знала, что люди так делают: берут кредит, платежи по нему гасят доходом со сдаваемой в аренду квартиры, и новое жилье постепенно становится их собственностью. Особенно это желание во мне было сильно, когда мы жили на проспекте Мира. Но сработал житейский страх — очень большие суммы, очень большая переплата, к тому же заем тогда давали в валюте

А после кризиса 2008 года мне срезали зарплату на 30 процентов и стали платить ее в рублях. И я перекрестилась, что не влезла в кредит — с ипотекой я бы просто не справилась, пошла бы по миру. А сейчас я понимаю, что квартиру в центре, как нравится, я позволить себе не могу, а жить на окраине мне не очень удобно, да я и не хочу.

Так что мы продолжаем жить с сыном в «трешке» на Таганке — здесь мы пережили пандемию, здесь умерла мама, сын поступил в институт. Менять ничего мы пока не собираемся. Оглядываясь назад, скажу: двойная аренда — это схема для людей, которые не считают деньги. Для которых удобство, комфорт и впечатления стоят на первом месте, а финансы — на втором. Если умножать стоимость аренды на эти годы — становится плохо. Но и на проспекте Мира, и на Белорусской, и на Таганке мы жили очень хорошо. Это старые обжитые районы — с хорошими школами, парками, набережными, музеями… Все это стоило того.